"Gỡ rối" cho thị trường bất động sản

Theo kết quả khảo sát thực tế, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến. Điển hình như “cơn sốt” khu vực phía Tây Hà Nội hồi đầu năm 2010 khi có thông tin về quy hoạch Thủ đô Hà Nội mở rộng, cơn sốt đất ở Sóc Sơn, Đông Anh...
Nhiều “hạt sạn”

Việc thiếu hụt nguồn vốn khiến nhà đầu tư trong nước phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài.

Báo cáo mới nhất về Tình hình thị trường bất động sản và một số giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ cho thấy, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao (đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16%/năm đến 18%/năm hoặc cao hơn). Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.

Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho các giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các dự án tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.

Báo cáo cũng cho thấy, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến. Điển hình như “cơn sốt” khu vực phía Tây Hà Nội hồi đầu năm 2010 khi có thông tin về quy hoạch Thủ đô Hà Nội mở rộng, cơn sốt đất ở Sóc Sơn, Đông Anh tháng 3 vừa qua do thông tin về một số trường đại học được di chuyển và thi công tuyến đường mới tại các địa phương trên đã làm giá cả tại các khu vực này tăng mạnh, một số những người môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội “làm giá” để trục lợi, làm méo mó thị trường.

Bên cạnh đó, các vi phạm trong kinh doanh bất động sản còn diễn ra phổ biến như chủ đầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng. Nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư. Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, đã dẫn đến những khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Một vấn đề cũng đáng quan tâm là tình trạng các dự án phát triển nhà ở chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho người mua nhà tự xây dựng hoặc bán nhà xây thô để người dân tự hoàn thiện dẫn đến có nhiều dự án phát triển khu đô thị mới không hoàn thành đúng tiến độ, không hình thành đô thị hoàn chỉnh như quy hoạch, không phải chỉ xảy ra trên địa bàn Hà Nội, mà còn xảy ra tại nhiều địa phương khác, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội, làm mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng xấu tới dư luận xã hội.

Cơ quan quản lý phải "vào cuộc"
Để chấn chỉnh thị trường bất động sản, không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng; hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản.

Các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản tại các địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trường.

Kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, “ làm giá” gây mất ổn định thị trường.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu, phải tăng cường kiểm tra các dự án phát triển nhà, đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị. Kiểm tra và kiên quyết xử lý những trường hợp vi phạm về sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật, nhằm mục đích sử dụng đất hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên.

Nguồn DĐDN

Văn phòng tại chung cư sẽ chỉ có chức năng giao dịch?

Chỉ được sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng với mục đích giao dịch là một trong những nội dung được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo thông tư quy định việc sử dụng căn hộ nhà chung cư làm văn phòng.

Dự thảo đang được Bộ Xây dựng khẳng định hoạt động văn phòng tại các căn hộ trong chung cư chỉ phục vụ mục đích giao dịch.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết sau khi tiến hành khảo sát tại một số địa phương và tổng hợp báo cáo về tình hình sử dụng căn hộ nhà chung cư vào mục đích không phải để ở trên cả nước, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, soạn thảo để sớm ban hành thông tư quy định về vấn đề này.Hiện nay, Bộ Xây dựng vẫn tiếp tục nhận ý kiến đóng góp của các bộ, ngành liên quan cùng một số doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án nhiều khu đô thị mới trên toàn quốc... đến hết ngày 31/5.
Theo nội dung dự thảo đang xây dựng, ngoài thủ tục pháp lý cần thiết giữa các bên (bên sở hữu và bên thuê), muốn sử dụng căn hộ nhà chung cư làm văn phòng phải đáp ứng những điều kiện sau, có diện tích sử dụng bình quân phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn 8m²/người (số lượng cán bộ, nhân viên làm việc thường xuyên trong văn phòng); hoạt động của văn phòng không ảnh hưởng đến sinh hoạt cộng đồng, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, vận hành nhà chung cư; bố trí người trực văn phòng 24/24 giờ và tất cả các ngày trong tuần…
Đặc biệt, việc sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng phải có sự đồng ý của trên 2/3 chủ sở hữu, người sử dụng trong cùng tầng nhà của đơn nguyên có căn hộ đó.
Cùng với đó, các địa phương sẽ căn cứ tình hình thực tế để ban hành quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư để làm căn cứ thu phí dịch vụ căn hộ chung cư làm văn phòng.
Tuy nhiên, ngoài các yêu cầu đặt ra, dự thảo đang được Bộ Xây dựng khẳng định hoạt động văn phòng tại các căn hộ trong chung cư chỉ phục vụ mục đích giao dịch chứ không được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc làm kho tàng, cơ sở đào tạo; môi giới việc làm, môi giới nhà đất hoặc sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch chứng khoán.
Bởi vậy, nếu thông tư này được ban hành và có hiệu lực thi hành thì những trường hợp đang sử dụng căn hộ nhà chung cư với mục đích nêu trên sẽ phải chấm dứt việc sử dụng sau 90 ngày.

Nguồn TTXVN

Chần chừ với quy định không còn phù hợp

Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) vừa có công văn gửi UBND TP.HCM yêu cầu xử lý nội dung không còn phù hợp trong quyết định 54 về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gọi tắt là giấy chủ quyền nhà, đất). Đây là lần thứ ba Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật đề cập vấn đề này.
Quyết định 54 của UBND TP.HCM ban hành năm 2007 và hiện nay vẫn còn áp dụng mặc dù một số nội dung không còn phù hợp với quy định hiện hành.Gây khó cho dân
Theo quyết định 54, một trong những điều kiện để người dân, tổ chức được cấp giấy chủ quyền nhà, đất là phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường, hệ thống thoát nước...) và bàn giao cho UBND quận huyện hoặc đơn vị liên quan. Thực tế tại TP đang có nhiều dự án phân lô hộ lẻ do người dân tự làm, các dự án phân lô của doanh nghiệp... nhưng chưa làm xong hạ tầng.
Trong khi đó một số công ty làm dự án đã giải thể hoặc khó có khả năng làm tiếp hạ tầng nên người dân mua đất tại các dự án này không được cấp giấy chủ quyền. Không ít dự án kéo dài hơn mười năm qua khiến người dân bức xúc.
Theo thống kê của cơ quan chức năng, TP hiện còn hơn 200 dự án phân lô, dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên... với gần 35.000 nền đất. Hơn phân nửa trong số trên chưa được cấp giấy chủ quyền và phần lớn nguyên nhân do dự án chưa xong hạ tầng. Tại một số dự án, người dân phải góp kinh phí để hoàn chỉnh hạ tầng nhằm được cấp giấy chủ quyền. Riêng ở Q.2, hiện có cả ngàn trường hợp chưa được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thụ lý cấp giấy chủ quyền nhà, đất vì nhà đất nằm trong các dự án chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng.
Nghị định 88 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 và các văn bản hướng dẫn liên quan không quy định nội dung trên là một trong những điều kiện bắt buộc khi cấp giấy chủ quyền nhà đất. Lẽ ra khi nghị định này có hiệu lực, TP phải sửa đổi ngay quyết định 54 để việc cấp giấy chủ quyền nhà đất cho dân thuận lợi hơn.
Chưa dám bỏ
Phó giám đốc một sở chức năng tại TP cho rằng việc đầu tư hạ tầng tại các dự án thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng quyết định 54 lại quy định thành điều kiện ràng buộc người dân khi cấp giấy chủ quyền nhà, đất là không phù hợp.
Mới đây Sở Tư pháp TP đã kiến nghị UBND TP bãi bỏ một số nội dung trong quyết định 54. Theo đó, trong hồ sơ xin cấp giấy chủ quyền nhà, đất tại các dự án không yêu cầu chủ nhà phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và bàn giao cho UBND quận huyện. Đây là nội dung không phù hợp với quy định của pháp luật, gây khó khăn, phiền hà cho người dân và tổ chức khi làm giấy chủ quyền nhà, đất. Trước đó, Sở Xây dựng TP cũng có công văn kiến nghị UBND TP bãi bỏ nội dung này.
Trưởng phòng tài nguyên - môi trường một quận thừa nhận nội dung trên trong quyết định 54 hiện không còn phù hợp, nhưng do chưa có quyết định nào khác hủy bỏ hay thay thế nên vẫn phải áp dụng. Ông đề nghị UBND TP sớm ban hành quy định khác thay thế hoặc hủy bỏ những nội dung không còn phù hợp để áp dụng thống nhất trên địa bàn TP. Tương tự, một cán bộ UBND Q.Gò Vấp cho biết quyết định 54 hiện vẫn còn hiệu lực nên quận không dám “xé rào”.
Theo bà Ung Thị Xuân Hương - phó giám đốc Sở Tư pháp TP, về nguyên tắc ban hành văn bản quy phạm pháp luật, thì nghị định 88 của Chính phủ và thông tư 17 của Bộ Tài nguyên - môi trường hướng dẫn về cấp giấy chủ quyền nhà đất có hiệu lực cao hơn quyết định 54 của UBND TP. Do vậy, các quận huyện có thể áp dụng ngay những quy định này để cấp giấy chủ quyền nhà đất cho dân trong dự án chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng mà không cần phải đợi TP có ý kiến về việc này.

Nguồn TTO

Ngân hàng hưởng lợi nhiều nhất từ ATM?

Nhờ ATM, ngân hàng tiết kiệm được chi phí tiền lương nhân viên, mặt bằng, điện nước, lại còn thu được phí trả lương của doanh nghiệp...
Nhân bài viết về việc các ngân hàng đòi tăng và thu phí ATM, là người đang theo học tại Mỹ, tôi xin có vài so sánh việc thu phí ATM của các ngân hàng Mỹ với tình hình hoạt động của các ngân hàng Việt Nam.
ATM không phải là kênh kinh doanh
Ở Mỹ, rút tiền từ máy ATM chỉ bị thu phí trong các trường hợp sau:
- Rút tiền từ tài khoản ghi nợ (Debit Card) liên ngân hàng.
- Rút tiền từ thẻ tín dụng (Credit Card): Cash advance.
Còn lại tất cả trường hợp rút tiền từ tài khoản ghi nợ tại ATM của cùng một ngân hàng đều không bị tính phí.
ATM ở Mỹ được coi là công cụ của các ngân hàng, giúp ngân hàng giảm chi phí hoạt động (mở phòng giao dịch, trả lương nhân viên…) và đem lại tiện ích cho khách hàng. Không ngân hàng nào coi ATM là một kênh kinh doanh vì ATM đem lại lợi ích cho ngân hàng nhiều hơn là cho khách hàng. Các giao dịch rút tiền liên ngân hàng cũng như rút tiền từ thẻ tín dụng diễn ra rất ít vì thanh toán chủ yếu bằng thẻ.
Trước hết, việc đưa ATM vào cuộc sống không chỉ đem lại tiện ích cho người dân mà cho cả ngân hàng. Hãy làm một phép tính đơn giản về lợi ích và chi phí của ngân hàng sẽ thấy hiện nay ngân hàng mới chính là người được hưởng lợi.
Số lượng chủ thẻ hiện nay trên cả nước ước tính khoảng 15 triệu thẻ. Trung bình mỗi chủ thẻ để lại trong tài khoản 1 triệu đồng (đây là số khiêm tốn cho dù có người chỉ để lại 100.000 đồng). Như vậy tổng số tiền sẽ khoảng 15.000 tỉ đồng mỗi thời điểm (bằng tổng số tiền các ngân hàng bỏ ra đầu tư cho hệ thống ATM trong vài năm). Số tiền này khách hàng được hưởng lãi suất không kỳ hạn. Trong khi đó ngân hàng vẫn dùng để kinh doanh các món vay ngắn hạn như gửi qua đêm ở Ngân hàng Nhà nước, cho vay qua đêm các tổ chức tín dụng khác… Số lãi thu được từ đây không hề nhỏ.
Giảm tải cho phòng giao dịch
Giả sử không có hệ thống ATM thì nếu cần phục vụ 15 triệu chủ thẻ hiện nay rút tiền, ngân hàng sẽ phải mở thêm phòng giao dịch, tuyển thêm nhân viên để phục vụ khách hàng. Mỗi người đến giao dịch tại quầy sẽ mất ít nhất 5 phút bao gồm thời gian khai vào mẫu rút tiền, thời gian nhân viên kiểm tra tài khoản, thời gian đếm tiền của nhân viên và thời gian kiểm tra lại tiền của khách hàng. Như vậy nếu nhân lên, một ngày làm việc 8 giờ đồng hồ, mỗi nhân viên phục vụ tối đa khoảng 96 khách hàng. Con số này chỉ có thể đạt được nếu đảm bảo hiệu suất làm việc của nhân viên là cố định, hết công suất và xác suất các chủ thẻ rút tiền vào các thời điểm đều nhau, không tập trung vào cùng lúc. Do đó trong thực tế con số này sẽ không thể đạt được.
Như vậy để phục vụ 15 triệu chủ thẻ, nếu mỗi người chỉ rút mỗi tháng một lần thì các ngân hàng cần khoảng 150.000 nhân viên. Mỗi nhân viên hưởng lương khoảng 5 triệu đồng/tháng thì tổng số tiền lương phải trả cho số nhân viên sẽ phục vụ 15 triệu chủ thẻ trên là 750 tỉ đồng/tháng.
Thêm vào đó, để có chỗ làm việc cho 150.000 nhân viên nêu trên thì ngân hàng phải thuê được ít nhất 300.000 m2 mặt bằng cộng với chi phí điện, nước, văn phòng phẩm, máy tính, công cụ lao động cho nhân viên, bảo vệ phòng giao dịch, chi phí vận chuyển tiền đến phòng giao dịch đầu ngày và thu về cuối ngày. Chắc chắn những chi phí này nhiều hơn so với chi phí nạp tiền vào máy ATM. Ước tính chi phí cho hệ thống phòng giao dịch mỗi tháng vào khoảng 500 tỉ đồng, mỗi năm khoảng 6.000 tỉ đồng. Con số này hơn số tiền đã bỏ ra để đầu tư hệ thống ATM trong vài năm qua.
Đã thu phí trả lương của doanh nghiệp

Các ngân hàng sẽ giảm tải và có lợi hơn khi có nhiều hệ thống ATM hoạt động. Ảnh: HTD

Ngoài ra nhờ có hệ thống ATM mà ngân hàng có thêm dịch vụ đổ lương qua tài khoản. Mỗi giao dịch trả lương qua tài khoản, các ngân hàng đã thu phí của doanh nghiệp với mức phí không nhỏ chút nào. Ngoài ra để sẵn sàng trả lương cho cán bộ, các doanh nghiệp phải ký quỹ một khoản tiền tại ngân hàng để sẵn sàng trả lương. Số tiền này cũng được xét là tiền gửi không kỳ hạn nên lãi suất thấp và ngân hàng cũng có thể dùng số tiền này để kinh doanh.Gửi tiền cho ngân hàng kinh doanh còn bị thu phí!
Về phía khách hàng, lợi ích là được sử dụng một hệ thống rút tiền điện tử bất cứ nơi đâu miễn là nơi đó có đặt máy ATM. Tuy nhiên, phiền toái mà ATM đem lại cũng không hề nhỏ: từ chối phục vụ, trừ tiền mà không trả, xếp hàng chờ đợi lâu vì có những thời điểm tập trung rất nhiều người rút. Có lần tôi chờ khoảng 6-7 người rút xong đến lượt tôi thì máy báo tạm ngừng phục vụ!
Thật vô lý khi gửi tiền của mình vào ngân hàng đến khi rút ra lại phải nộp phí. Thật vô lý khi các ngân hàng coi ATM là một hình thức kinh doanh. Việc ngân hàng thu phí giao dịch ATM khi khách hàng rút tiền từ tài khoản của mình là tận thu.

Nguồn PHÁP LUẬT TP.HCM

Tìm “ngách” cho căn hộ cao cấp

Nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản (BĐS) nhận định, thị trường căn hộ cao cấp (CHCC) năm 2011 đang hướng đến đối tượng khách hàng thực sự có nhu cầu và có khả năng tài chính.
Trở về “bản chất thật”

Ảnh: Quý Hòa

Dù thị trường chưa có những tín hiệu đột phá nhưng từ giữa năm 2010 đến nay, một số chủ đầu tư vẫn đều đặn mở bán căn hộ, như trường hợp của Xi Riverview Palace (Công ty Phát triển GS Sài Gòn của Hàn Quốc làm chủ đầu tư), dự án Riverside Residence (Phú Mỹ Hưng)...Ngay thời điểm thị trường khó khăn, nhiều chủ đầu tư, cả những tên tuổi “xịn” như Indochina Capital cũng đã tìm đến giải pháp phân khúc căn hộ có giá trung bình. Song, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu về một căn hộ sang trọng, mức giá cao đã hết thời.
Về vấn đề này, ông Cao Thanh Hoàng, Trưởng Phòng Kế hoạch, Công ty TNHH Đầu tư và Dịch vụ Kiến Á (Inveskia), cho biết, thực tế, thị trường CHCC tiêu thụ hơi chậm so với trước đây. Hiện tại, thị trường CHCC đang trở về với bản chất “thật” của nó là đáp ứng cho những đối tượng khách hàng có nhu cầu ở và có khả năng tài chính.
Ngay như trường hợp của Công ty Phát triển GS Sài Gòn khi tung bán đợt 2 dự án CHCC của Xi và gần đây đã tiếp tục mở bán đợt hai dự án căn hộ cao cấp của Xi Riverview Palace (Thảo Điền, quận 2, TP.HCM) cũng xác định đối tượng kỹ lưỡng.
Nói về cơ sở để chọn khách hàng, Trưởng Phòng Kinh doanh Công ty Phát triển GS Sài Gòn, ông Han Wook cho rằng, xu hướng thị trường đã thay đổi và những nhà phát triển CHCC nên nhắm đến người tiêu dùng thật sự có nhu cầu và có khả năng về tài chính.
Thành phần này có giới hạn về mặt số lượng, yêu cầu khá cao, do đó, chủ đầu tư được chọn lựa những người có năng lực về tài chính. Do đầu ra bị hạn chế nên lượng căn hộ bán ra mỗi đợt cũng phải tương ứng.
Thay đổi chiến lược tiếp cận
Thống kê về thị trường CHCC tại TP.HCM của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý I/2011, đã có tổng cộng 5.827 căn hộ được chào bán, nhưng chỉ có 1.389 căn thuộc phân khúc cao cấp, 66,3% còn lại là căn hộ trung bình và bình dân.
So với quý IV/2010, số lượng căn hộ chào bán tăng 101,3% và tăng 68,3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, CBRE cũng nhấn mạnh, giá chào bán trên thị trường sơ cấp đều giảm so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Thống kê về thị trường CHCC tại TP.HCM của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý I/2011, đã có tổng cộng 5.827 căn hộ được chào bán, nhưng chỉ có 1.389 căn thuộc phân khúc cao cấp, 66,3% còn lại là căn hộ trung bình và bình dân.

Những thông số trên cho thấy, nhu cầu thị trường vẫn có, điều quan trọng là cách nhìn nhận và chiến lược tiếp cận của chủ đầu tư phải phù hợp.Về vấn đề này, ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Phúc Đức Goup, viện dẫn: do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt tiền tệ nên xu hướng mua nhà trả góp đã không còn hấp dẫn khách hàng.
Điển hình cách đây vài năm, thị trường BĐS rộ lên tình trạng đầu tư cho thuê, bởi lợi nhuận khá cao. Theo đó, khi khách hàng mua căn hộ thô ở khu Sky Hưng Vượng 3 (khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7) với mức giá khoảng 25.000 USD/căn, chỉ cần đầu tư thêm khoảng 5.000USD, đã có thể cho thuê lại với giá 600 - 700 USD/tháng (lãi 3 - 4 triệu đồng/tháng).
Hơn nữa, chỉ với 100.000USD, khách hàng sẽ vay thêm từ ngân hàng để mua căn hộ 300.000USD. Song, với lãi suất cao như hiện nay, ít ai dám mạo hiểm.
Liên quan đến việc tìm đầu ra cho hạng mục CHCC, ông Cao Thanh Hoàng cho biết, lượng khách hàng đã được gạn lọc sau khủng hoảng. Theo đó, những người có thu nhập cao và được xem là tiềm năng với phân khúc cao cấp chỉ chiếm khoảng 5%/tổng nhu cầu về nhà ở.
Do đó, để bán được sản phẩm, ngoài những đặc điểm như vị trí, tên tuổi chủ đầu tư, tiến độ công trình... bên bán phải có chiến lược về giá, những chính sách hỗ trợ khách hàng.
Cụ thể, ngay trong ngày công bố sự kiện Prudential mua lại 70% cổ phần trong dự án Blooming Park (An Phú, quận 2), nay đổi tên thành Imperia An Phú, hồi tháng 1/2011, chủ đầu tư cũng đã công bố bán 50 căn hộ trong dự án, với mức giá dao động từ 28 - 35 triệu đồng/m². So với đợt tung hàng gần kề, mức giá tăng nhẹ, từ 3 - 5%.
Ông Cao Thanh Hoàng giải thích, đó là do thị trường có phần khởi sắc hơn và chi phí xây dựng gia tăng. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án Imperia An Phú cũng cho biết thêm, họ đã áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất (0%) cho khách hàng từ 1 - 2 năm khi mua căn hộ.
Được biết, trước đó, trong thời điểm trầm lắng, chủ đầu tư này cũng đã ký những hợp đồng đảm bảo về giá cho một số khách hàng để xóa tan tâm lý “giá CHCC vẫn chưa chạm đáy”, với mức giảm khoảng 10%/tổng giá trị căn hộ (tùy theo phản ứng của thị trường). Trong tháng 5 này, Iveskia sẽ tung tiếp 50 căn hộ Imperial An Phú ra thị trường.
Ngoài việc thay đổi giá, nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM cũng đã di chuyển thị trường tiếp cận. Thay vì chỉ nhắm vào lượng khách hàng tại TP.HCM, các nhà phát triển BĐS, các nhà phân phối đã tìm đến thị trường Hà Nội.
Sau khi CHCC Sunrise City (thuộc Công ty Novaland) được chào bán tại Hà Nội, hàng loạt dự án khác cũng “Bắc tiến” như trường hợp của dự án La Casa - trước đây là Blue Diamond (Vạn Phát Hưng), City Garden (Công ty TNHH Vườn Phố) và vào giữa tháng 12/2010, Imperia An Phú cũng được chào bán tại thị trường Hà Nội.
Nói về xu hướng thị trường, trong một nghiên cứu của Công ty Nam Long đã nhận định, có một điều chắc chắn là trong năm 2011 sẽ có nhiều dự án CHCC được chào bán tại Hà Nội và tính thanh khoản của thị trường này sẽ lấn át cả thị trường TP.HCM.

Năm 2012, "bong bóng" BĐS Việt Nam sẽ vỡ?

Một đại gia BĐS Thái Lan dự đoán, cuối năm 2012 là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ và ông đang "rình" tới thời điểm đó để sang VN mua BĐS giá rẻ. Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bong bóng này xì hơi hay vỡ tung.
Tại sao có bong bóng tài sản?

Một đại gia BĐS Thái Lan dự đoán, cuối năm 2012 là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ và ông đang "rình" tới thời điểm đó để sang VN mua BĐS giá rẻ.

Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ "bong bóng" khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.Theo định nghĩa, "bong bóng tài sản" xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này.
Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.
Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.
Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.
Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp ...) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.
Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.

Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.
Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.
Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.
Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.
Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại Tp.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.
Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.
Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.
Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ
Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.
Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.
Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở Tp.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.
Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính "ai sao tôi vậy" khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la "cháy" trong một rạp hát đông người là một thí dụ.
Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.
Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.
Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.
Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.
Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ
Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và TP.HCM. Dù BĐS tại TP.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?
Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại TP.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.
Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như TP.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng...) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.
Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.
Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: "Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt."
Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim "Đại Họa 2012". Chúng ta hãy chờ xem.

T.S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa - VEF

Nguồn DĐDN

Giá thuê văn phòng ở Việt Nam đắt nhất thế giới

Knight Frank đã đưa ra đánh giá hàng năm của họ về thị trường bất động sản toàn cầu trong tuần này. Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản của thế giới và cung cấp một phân tích chi tiết về thị trường văn phòng trên toàn thế giới.

Văn phòng Knight Frank Việt Nam đặt tại Trung tâm Thương mại The Garden, Mễ Trì, Hà Nội

Giá thuê văn phòng toàn cầu - Việt Nam nằm trong số các thị trường đắt đỏ nhất trên thế giới
Bảng giá thuê văn phòng toàn cầu vào quý IV/2010 của Knight Frank cho thấy Việt Nam nằm trong số các thị trường có giá thuê văn phòng đắt nhất thế giới, với xếp hạng thứ 19 của TP.HCM, và thứ 21 của Hà Nội. TP.HCM, với giá thuê đỉnh ở mức 38 đô la/m²/tháng và Hà Nội ở mức giá 36,5 đô la/m²/tháng được đánh giá là đắt hơn các thị trường lâu năm như là Manhattan (NY), Frankfurt, Thượng Hải, Brussels và Rome.
Mức độ nguồn cung văn phòng sẵn có đã tăng ở Việt Nam, tại cả hai thị trường TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội đều chứng kiến một lượng cung mới đáng kể trong phân khúc văn phòng hạng A trong năm 2010. Điều này đã dẫn tới sự gia tăng tỷ lệ trống và gây áp lực lên giá thuê văn phòng hạng A. Nhu cầu trong phân khúc văn phòng hạng B và hạng C vẫn duy trì ở mức cao.
Các điểm nổi bật:

Ngày 28/1, tại Hà Nội Công ty Knight Frank (Vương quốc Anh) đã khai trương văn phòng dịch vụ bất động sản đầu tiên tại Việt Nam.Hiện nay, Công ty Knight Frank đang điều hành 207 văn phòng trên 43 quốc gia với khối tài sản 886 tỷ USD. Năm 2009, tại Anh, Công ty được xếp thứ 5 về doanh thu và xếp thứ nhất về dịch vụ tư vấn; xếp thứ 8 trên thị trường châu Âu và thế giới.

• Trên toàn cầu, thị trường bất động sản thương mại đang trong giai đoạn phục hồi mạnh. Mặc dù có những khác biệt đáng kể giữa các thị trường, sự cải thiện của nền kinh tế thế giới năm 2010 đã giúp thúc đẩy nhu cầu về không gian văn phòng ở hầu hết các thành phố, và ngày càng có nhiều thành phố chứng kiến sự tăng lên của giá thuê và sự sụt giảm của tỷ lệ trống. Tại nhiều thị trường, cụ thể là ở Bắc Mỹ và Châu Âu, quá trình này được hỗ trợ tích cực bởi sự giảm sút của số lượng công trình văn phòng mới hoàn thành.• Sự tăng lên của giá thuê được dẫn dắt bởi các trung tâm tài chính lớn trên thế giới, với giá thuê văn phòng tăng cao tại các thành phố như London, New York, Hong Kong và Singapore. Ngược lại, giá thuê tiếp tục chịu áp lực đi xuống tại một nhóm thị trường nhỏ hơn, bao gồm Los Angeles, Madrid, Seoul và Dubai, nơi mà các triển vọng kinh tế vẫn còn không chắc chắn hoặc nguồn cung văn phòng sẵn có vẫn duy trì ở mức cao.
• Việc cải thiện niềm tin của nhà đầu tư đã hỗ trợ cho các hoạt động giao dịch tăng lên tại tất cả các vùng trên toàn cầu trong năm 2010. Khối lượng đầu tư có khả năng tăng thêm trong năm 2011, mặc dù còn thấp hơn mức trước khủng hoảng.